Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư và cách phân biệt với TSCĐ

Trong kế toán doanh nghiệp, việc phân loại đúng giữa bất động sản đầu tư và tài sản cố định có vai trò quan trọng trong việc phản ánh trung thực tình hình tài chính. Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư được sử dụng để ghi nhận giá trị các bất động sản doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích cho thuê hoặc chờ tăng giá, không sử dụng cho sản xuất kinh doanh thường xuyên. Việc phân biệt rõ giữa bất động sản đầu tư và tài sản cố định giúp kế toán ghi nhận đúng bản chất tài sản, từ đó lập báo cáo tài chính chính xác và minh bạch. Vi-Office sẽ hỗ trợ bạn tra cứu, áp dụng đúng quy định về Tài khoản 217 trong thực tiễn kế toán.

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư là tài khoản dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm của các loại bất động sản đầu tư của doanh nghiệp.

Nguyên tắc Kế toán Tài khoản 217

1. Định nghĩa
Bất động sản đầu tư là quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần tòa nhà (hoặc cả nhà và đất) mà doanh nghiệp nắm giữ để cho thuê hoặc chờ tăng giá, không nhằm:

• Sử dụng cho sản xuất, cung cấp dịch vụ, hoặc mục đích quản lý

• Bán trong kỳ kinh doanh bình thường

2. Ghi nhận ban đầu
Bất động sản đầu tư được ghi nhận theo nguyên giá, bao gồm:

• Giá mua hoặc giá trị hợp lý

• Chi phí liên quan trực tiếp (san lấp, môi giới, lệ phí trước bạ…)

3. Đánh giá sau ghi nhận ban đầu
Doanh nghiệp phải lựa chọn một trong hai mô hình kế toán và áp dụng nhất quán:

• Mô hình giá gốc: Ghi nhận theo nguyên giá, trừ khấu hao và lỗ do giảm giá trị (nếu có)

• Mô hình giá trị hợp lý: Ghi nhận theo giá trị hợp lý tại ngày báo cáo. Lãi/lỗ do thay đổi giá trị được đưa vào kết quả kinh doanh trong kỳ

4. Chuyển đổi mục đích sử dụng
Chuyển từ bất động sản đầu tư sang tài sản cố định (hoặc ngược lại) chỉ thực hiện khi có sự thay đổi rõ ràng trong mục đích sử dụng.

5. Trích khấu hao
Nếu doanh nghiệp áp dụng mô hình giá gốc, phải trích khấu hao bất động sản đầu tư định kỳ và phân bổ vào chi phí sản xuất kinh doanh theo quy định.
(Mô hình giá trị hợp lý thì không trích khấu hao)

Kết cấu và Nội dung phản ánh của Tài khoản 217

Bên Nợ:

• Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng do mua, xây dựng hoàn thành, hoặc do chuyển từ tài sản cố định, hàng tồn kho sang.
• Chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư làm tăng giá trị sử dụng hoặc kéo dài thời gian sử dụng ước tính.

Bên Có:

• Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm do thanh lý, nhượng bán, hoặc do chuyển sang tài sản cố định hữu hình (khi thay đổi mục đích sử dụng).
• Giảm nguyên giá bất động sản đầu tư do đánh giá lại (nếu có).

Số dư bên Nợ:

• Nguyên giá bất động sản đầu tư hiện có tại thời điểm báo cáo.

Phương pháp Kế toán một số giao dịch kinh tế chủ yếu

1. Mua bất động sản đầu tư

Trường hợp thuế GTGT được khấu trừ:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (giá chưa thuế)
Nợ TK 1332 – Thuế GTGT được khấu trừ
Có TK 111, 112, 331 – Tổng giá thanh toán

Trường hợp thuế GTGT không được khấu trừ:
Nguyên giá bất động sản bao gồm cả thuế GTGT, ghi nhận toàn bộ vào TK 217

2. Xây dựng bất động sản để cho thuê hoặc chờ tăng giá

Trong quá trình xây dựng, tập hợp chi phí phát sinh:

Nợ TK 241 – Xây dựng cơ bản dở dang (chi tiết công trình BĐS đầu tư)
Có các TK liên quan: 111, 112, 152, 153, 331, 334, 338,…

Khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – Xây dựng cơ bản dở dang

3. Chuyển từ tài sản cố định sang bất động sản đầu tư

Khi tài sản cố định đang sử dụng được chuyển sang mục đích đầu tư:

Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư (theo nguyên giá TSCĐ)
Có TK 211 – Tài sản cố định hữu hình

Đồng thời kết chuyển hao mòn lũy kế:

Nợ TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình
Có TK 2147 – Hao mòn bất động sản đầu tư

4. Trích khấu hao bất động sản đầu tư (áp dụng mô hình giá gốc)

Định kỳ ghi nhận chi phí khấu hao:

Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (nếu cho thuê BĐS)
Có TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư

5. Nhượng bán hoặc thanh lý bất động sản đầu tư

Ghi giảm giá trị và hao mòn lũy kế:

Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư
Nợ TK 111, 112, 131 – Số tiền thu được
Nợ TK 632 – Giá vốn (giá trị còn lại chưa khấu hao, nếu bị lỗ)
Có TK 217 – Nguyên giá bất động sản đầu tư
Có TK 511 – Doanh thu bán BĐS
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (nếu có)

Phân biệt Bất động sản đầu tư và Tài sản cố định hữu hình

Việc phân biệt giữa bất động sản đầu tư và tài sản cố định hữu hình là rất quan trọng vì chúng có các nguyên tắc kế toán và mục đích sử dụng khác nhau.

Kết luận

Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư là một công cụ quan trọng để doanh nghiệp theo dõi các tài sản được nắm giữ với mục đích tạo ra lợi nhuận thông qua cho thuê hoặc tăng giá, khác biệt rõ rệt so với tài sản cố định hữu hình được sử dụng trực tiếp trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc nắm vững nguyên tắc và phương pháp kế toán, cũng như cách phân biệt hai loại tài sản này theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, giúp doanh nghiệp phản ánh chính xác tình hình tài chính, tối ưu hóa quản lý tài sản và đưa ra các quyết định đầu tư hiệu quả.